不動産の売却を依頼されると、不動産会社が最初に行うのは売却する不動産の査定です。査定とは、いくらくらいなら不動産が売れるのか、売却額を想定することです。なお、査定には机上の査定と現地の査定の2種類があります。
机上の査定では、周辺エリアの不動産相場額や不動産会社の実績などに基づいて、概算の売却額を出します。現地の査定では、不動産会社の担当者が現地まで実際の不動産を確認しに来ます。実際の売り出し額として扱われるのは、現地査定で不動産会社から提示された金額です。
不動産会社から査定額の提示を受けて、売主が不動産会社と合意したら、不動産会社は買主を探します。買主を探す主な手段は、インターネットや雑誌などへの広告の掲出です。また、地方都市で長く営業している不動産会社の場合は、口コミなどで買主を探すこともあります。
売主が自ら見つけてきた買主と取引をすることもありますが、大半の場合は、不動産会社が見つけてきた買主と取引することになります。なお、買主を探す業務を担うことから、不動産売却を成功させるためには、不動産会社の力量が非常に重要です。
不動産の買主が見つかったら、売主と買主の間で売買契約を締結します。両者間で取り交わしする売買契約書を作成するのも不動産会社の役割です。なお、不動産会社から売買契約書の案文が提出された際には、売主として内容を確認することが重要になります。
内容を確認の上、疑問点は担当者に質問するなどして解消しておくと、後で買主とトラブルになる可能性を減らせます。
買主と売買契約の締結を完了後、買主から決済資金の入金確認が取れたら、物件の引渡しに入ります。買主に鍵を渡して所有権移転登記が済んだら、物件の引渡しは完了です。不動産会社は、鍵の引渡し日程を買主と調整するほか、登記のために行政書士の紹介などを行います。
不動産の売却は大きなお金が動くことになるため、不安を感じる人も多いものです。「とりあえず大手の不動産会社に任せておけば、支店も多く知名度もあるため、問題ないだろう」と思う人もいるのではないでしょうか。
しかし、不動産会社を選ぶ上では、大手か中小かなど会社規模にとらわれないことが重要です。地方都市などでは特に、大手のほうが取引実績豊富とは限らないためです。
また、不動産会社は各社とも得意分野を持っています。マンションや戸建てなど物件種別や、物件が立地するエリアによって不動産会社の得手不得手は分かれます。
会社規模にとらわれず、自分が売却する不動産の種類やエリアに合わせて不動産会社を選ぶのが不動産売却を成功させるためのコツです。
不動産会社を選ぶ際には、複数の不動産会社を比較することが重要になります。すでに解説した通り不動産売却は査定から始まりますが、1社からしか査定を受けていないと、査定額の妥当性を判断することが非常に難しくなります。
比較によって査定額の妥当性を把握するためにも、3社程度は不動産会社を比較してみましょう。複数の不動産会社へ査定依頼ができる不動産一括査定サイトを利用すると、効率的に不動産会社を探すことができます。
また、不動産会社を絞り込むためには、査定額とともに査定の根拠が重要なポイントになります。仲介手数料の確保を目的として、相場からかけ離れた査定額を提示して物件を確保しようとする不動産会社がいることもあるためです。その他にも、売主と買主との両方から手数料を受け取るため、他の不動産会社からの問い合わせに応じない「囲い込み」をされることもあります。
このような背景から、優良な不動産会社を選ぶためには、査定額の根拠について論理的に説明できるかを見極めることが重要になります。
また、売り出し価格を可能な限り周辺相場と合わせることは、不動産売却を成功させるために重要なポイントとなります。周辺相場よりも1割以上高い値段をつけると、買い手がつきにくくなるため要注意です。
売出価格が高すぎて売り出し期間が長引くと、「長期間売れていないのは何か原因があるのだろう」と思われて、買い手から敬遠されやすくなります。売り手の気持ちとしては、できる限り高く売りたくなるものですが、不動産売却を確実に成功させるためには、相場に沿った売り出し価格の見極めがポイントになります。
不動産会社の営業マンを見極めるためには、過去の顧客や売却の実績について聞いてみるのが有効です。具体的な質問の内容としては、以下のものなどが挙げられます。
不動産会社によって得手不得手が分かれるのと同じく、営業マンによっても得意分野は異なります。自分が売ろうとしている不動産に近い条件の実績を豊富に持っている営業マンであれば、不動産売却が成功する確率も高くなると言えるでしょう。
不動産会社を選んだら、不動産の売主は不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。媒介契約には3種類あるため、それぞれの特徴を把握することが重要です。それぞれの媒介契約には、主に以下の特徴があります。
売主にとって最も自由度が高いのは一般媒介契約です。しかし、一般媒介契約では、契約した不動産会社が必ず仲介手数料を取れるとは限らないため、営業を後回しにされることもあります。
なお、媒介契約の締結時に専属専任媒介契約しか提案してこない不動産会社には要注意です。媒介契約には複数の種類があることや、それぞれの契約について特徴を説明してくれる不動産会社のほうが、説明が丁寧で信頼できると考えられます。
■駐車場 381台（機械式348台・平置式33台）
月額40,700円～66,000円
■バイク置場 49台/月額7700円～16500円
■駐輪場 1353台/330円～880円
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■設 計 株式会社梓設計
■施 工 大林・長谷工建設共同企業体
■管理形式 巡回管理
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■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット 各部屋毎に異なる
■楽 器 各部屋毎に異なる
■保証会社 各部屋毎に異なる
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■間取り
□1LDK～3LDK（49.90㎡～86.37㎡）
※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。
土地活用の方法は、土地の立地や形状、あるいは活用目的、活用によって期待する収益などによって異なります。土地活用の相談先は、これらのどのような土地活用法を選択するかによって異なってくるといえるでしょう。
また、土地活用に関連して発生する問題には、資金計画や税金、法律面など、多岐にわたります。それぞれの問題について相談するには、それぞれの分野の専門家が適しているといえます。
土地を売却して現金化してしまうのも活用法の一つです。さらに、土地をそのまま貸し出して地代を収入とする活用法もあります。
これらの活用方法では、土地の買主や借地として利用する相手先を見付けることが重要になります。不動産取引の仲介業務をおこなう不動産会社が相談先として適しているといえるでしょう。
また売却を視野に入れていない場合でも、不動産査定を行い、不動産価格を調査しておくことが重要です。土地活用は初期費用や手続きの手間がかかるものも多いことから、売却した場合の価格と比較しながら慎重に進め、金銭的にデメリットとならないか判断するためです。
土地の上に賃貸アパートや賃貸戸建、賃貸マンションを建築し、入居者を募集し賃貸経営することによって活用する方法があります。
賃貸アパートや賃貸戸建などの比較的小規模の賃貸用建物を建築するには、ハウスメーカーや工務店、設計事務所が相談先として適しているといえるでしょう。
ハウスメーカーは、商品が規格化されている一方、工務店や設計事務所はオーダーメイドで作り上げるのが特徴です。また、賃貸マンションのような比較的規模の大きい賃貸用建物の場合は、実績のあるハウスメーカーやゼネコンなどが考えられます。
駐車場で土地活用するには、月極駐車場とコインパーキングの2つの方法があります。月極駐車場であれば、舗装などの簡単な設備を施して借主を募集することになるため、不動産会社に相談すればよいでしょう。
コインパーキングの場合は、精算機やロック板などの専用機器を設置する必要があるため、駐車場経営の専門業者に相談することが検討できます。
広大な日当たりの良い土地であれば、太陽光発電投資に活用する方法もあります。太陽光発電投資では、土地に発電設備を設置して発電した電力を売電することで運用収益を得ていきます。
ソーラーパネルなどの発電に必要な設備やシステムを設置する必要があるため、太陽光発電設備を販売、施工する専門業者に相談するのがよいでしょう。
利便性のある立地で、一定程度の広さがある土地であれば、老人ホームやオフィス、コンビニなどの大規模な施設経営も土地活用の方法の一つです。
これらの大規模な施設経営であれば、ハウスメーカーや、ゼネコン、デベロッパーなどが相談先として考えられます。どのような施設経営をするか、具体的な計画が決まっていない場合は、大規模な土地活用を広範に手掛けるデベロッパーが有力な相談先となるでしょう。
また、老人ホーム経営をするなどの具体的な計画がある場合は、介護事業を運営する企業などのそれぞれの分野の専門業者に相談することも考えてみましょう。
利便性の高い広大な土地であれば、等価交換や土地信託といった共同活用の方法も考えられます。等価交換は、建物の建設費を建設業者が負担し、土地のオーナーは、その土地と建物の一部を等価交換することによって所有して運用する方法です。
土地信託は、金融機関などに土地を信託してその土地を運用してもらい、土地のオーナーは、信託からの配当として収益を得る方法です。等価交換ではデベロッパー、土地信託では信託銀行などの金融機関が相談先として考えられます。
土地活用をおこなう際は資金調達と運用中の収支計画の観点から、資金計画の問題や収益にかかる税金など税金面の問題もあります。
活用計画を実行するうえでは、多額の資金が動き、利害関係者も多くなるため、法律問題が発生する可能性もあります。それぞれの問題には、それぞれの分野の専門家に相談するのがよいといえます。
土地活用では、土地の上に建物を建てて活用することがほとんどです。その際、建築資金を調達するために、金融機関に相談することが多いでしょう。金融機関では、土地活用全般の相談窓口サービスをおこなっている場合もあります。
また、土地活用の収入と費用、ローン返済の予測を立てたうえで、収益はどれぐらい見込むことができるのか、資産運用の観点から収支計画に問題はないのか、などを相談したいときは、ファイナンシャルプランナーに相談することも検討してみましょう。
土地活用で継続的に収益が発生すれば、税金を支払う必要が生じてきます。また、相続税の軽減を目的として土地活用をおこないたいというケースも考えられます。
このような税金に関する問題について相談したいときは、税理士や公認会計士などの専門家（会計事務所）に相談するとよいでしょう。
土地活用では、様々な場面で契約を取り交わす必要性が生じます。大規模施設経営をおこなったり、共同活用をしたりするようなケースでは、取引額も大きくなり、様々な関係者も絡むため、リスクも大きくなります。
トラブルに備えた法律面からの確認や、具体的に問題が生じたときに法律的に解決する方法などは、弁護士に相談するとよいでしょう。
土地活用の相談先は、土地活用の方法によって異なりますが、その土地に適した土地活用の方法を一から総合的に比較検討してもらいたい場合や、既にそれぞれの土地活用の専門業者に相談した結果が客観的にみて妥当なものなのか判断してほしいという場合があります。
このような場合は、土地活用を総合的に客観的な視点からアドバイスする土地活用のコンサルタントに相談することも考えてみましょう。
| 物件名 |
白金ザ・スカイ管理料 |
| 所在地 |
東京都港区白金1 |
| 物件特徴 |
タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可 |
| 最寄駅 |
東京メトロ南北線「白金高輪駅」徒歩3分
都営三田線「白金高輪駅」徒歩3分
東京メトロ南北線「麻布十番駅」徒歩12分
都営大江戸線「麻布十番駅」徒歩12分
JR山手線「高輪ゲートウェイ駅」徒歩18分 |
| 賃料 |
– |
| 管理費 |
– |
| 間取り |
– |
| 専有面積 |
– |
| 構造規模 |
地上45階 地下1階 RC造 |
| 総戸数 |
1,247戸 |
| 築年月 |
2022年12月 |
不動産を売却したときにかかる税金は、主に、印紙税、登録免許税、譲渡所得税、住民税の4つになります。売買契約時には、売買契約書の作成について、売買代金に応じた印紙税がかかります。
この時、登記手続きが必要になれば、登録免許税がかかります。売却について利益が出た場合、翌年以降、譲渡所得税と住民税がかかることになります。
物件にローンが残っていて、設定されている抵当権を抹消しなければならないなど、個別事情により、登記が必要な場合は、それぞれ規定の登録免許税がかかります。
不動産の売却について利益が出た場合、売却した年の翌年3月15日までに確定申告をおこない、その利益（譲渡所得）につき譲渡所得税が課されることになります。
不動産の譲渡所得税は分離課税という方式を採用しており、総合課税の所得（給与所得、事業所得、不動産所得など）とは、分離して所得や税額を計算するという特徴があります。
住民税は、譲渡所得税の確定申告の計算に基づいて、各市区町村が翌年6月頃に決定し、賦課してきます。それぞれの税率は、売却した不動産の保有期間に応じて下表のようになっています。
譲渡価格は売却した価格です。取得費は不動産を入手するのにかかった費用、売却費用は売却するときにかかった費用、と考えることができますが、それぞれ、含めることができる費用はある程度決められているといえます。
また、建物を売却したときは、減価償却費を取得費から差し引かなければなりません。以下では、取得費と売却費用の計算方法について解説します。
取得価格とは、購入時の価格のことです。なお、土地から建物を建築した場合は建築費用になります。
取得後の改良費とは、修繕費ではなく物件の価値を高めるような費用になります。例えば、原状回復ではない大規模な修繕支出であれば、取得後の改良費に含められます。
建物を売却した場合は、減価償却費を差し引かなければなりません。減価償却費というのは、経年劣化によって目減りした価値部分です。減価償却費は目的や構造によって償却率が決まっていて、次のように計算します。
減価償却費＝建物の取得費×0.9×償却率×経過年数
居住用建物の償却率は次のようになっています。ただし、賃貸などの事業用に供していなかった場合、法定耐用年数の1.5倍を用います。
購入時の売買契約書を紛失してしまったり、相続によって取得した先祖伝来の不動産であったりして、購入時の取得費が不明な場合もあります。その場合、売却価格の5％を取得費とできる概算取得費の制度があります。
しかし、これでは譲渡所得がかなり大きくなってしまい、実態にそぐわないということも考えられます。そのため、合理的な計算方法によって推計された取得費であれば、認められる可能性もあります。
たとえば、国税不服審判所の判断では、土地取得価格については市街地価格指数、建物取得価格については着工建築物構造別単価を用いることを認めたケースもあります。
ただし、これは一事例であり税務慣行とまでは言えません。取得費が不明な場合は、税理士に相談するなどして慎重に計算するようにしましょう。
売却する時に要した費用として、譲渡所得の計算に含めることができるのは、税務慣行上、次のようなものに限定されているといえます。
不動産の売却のために直接要した費用であり、維持または管理のための費用は含まれないので注意が必要です。
譲渡所得の計算において控除できる特別控除には、マイホームの3,000万円特別控除があります。特例には、買い換え特例と損をしたときの損益通算・繰越控除の特例があります。
マイホームの特別控除は、マイホームを、住まなくなってから3年以内に売却したときに、譲渡所得から3,000万円までの控除を認める特例です。売却した年の前々年から、その年まで、マイホームの特別控除等の適用を受けていないことが条件となり、実質、3年に1度しか利用できません。
マイホームの所有期間が10年を超えている場合、譲渡所得のうち6,000万円までは税率が次のように軽減されます。6,000万円をこえた部分については、長期譲渡所得の通常税率が適用されます。なお、この特例はマイホームの3,000万円特別控除と併用できます。
マイホームを売却して、その売却価格よりも高い価格のマイホームに買い換えた場合、譲渡所得課税を繰り延べることができる特例があります。主な適用条件は次のようになっています。
また、元のマイホームの売却額よりも新しいマイホームの取得額の方が安い場合、その差額のうち次の算式によって計算した部分が、譲渡所得として課税されます。
事業用資産を売却して、一定の事業用資産に買い換えた場合、売却利益の80％は譲渡所得課税を繰り延べることができます。賃貸用の土地建物もこの特例の対象となります。主な適用条件は、次のようになっています。
不動産売却によって損失が生じた場合であっても、不動産の譲渡所得は分離課税であり、原則として、総合所得課税の給与所得や事業所得、不動産所得などとは損益通算はできません。
しかし、一定のマイホーム売却によって生じた損失については、損益通算と繰越控除が認められる特例があります。
マイホームを買い換えた場合で、元のマイホームの売却によって損失が生じたときは、その譲渡損失を給与所得や事業所得などと損益通算できる特例があります。
その年に控除しきれなかった部分の損失は、売却後3年間繰越控除ができます。主な適用条件は次のようになっています。