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少子高齢化を迎え、人口の減少が叫ばれています。確かに、人口調査などによると総人口の減少が予測されていますが、それは、一側面にすぎません。世帯のあり方は変化しています。単独世帯にしぼって調査すると、年々増加していることがわかります。特に、その現象が顕著に見られるのが東京都です。東京都の一般世帯数は、平成42年に685.6万世帯でピークとなり、平成47年には682.0万世帯となると予測されています。調査では、東京都の単独世帯は、平成47年まで一貫して増加して324.0万世帯、全体に占める割合は47.5％になるとの見方をしています。つまり、人口は減るが世帯数は変わらないということは、貸家の数は減らないということです。また、東京の住宅事情は、今まで必要だったファミリー物件から単独世帯用のマンションにシフトチェンジすることが求められてきます。また、区部の平成47年の単独世帯の割合は50％超になるという推移予想が出ています。東京都における単独世帯の推移を見ている限り、人口減少を乗り越えて、単身の世帯は増加の一途をたどることになるようです。今から20年後の2030年、30代の若者が50代となった時、50代男性の4人に約1人が一人暮らしとなる…といった人口統計も出ています。これまで高齢者の一人暮らしの増加が注目されてきましたが、中高年でも単身世帯が大きく増えており、今後もその傾向が続くとみられています。そして中高年における単身世帯の増加の背景には未婚化があります。現在進行している若者の未婚化が、将来の中高年層の単身世帯の増加につながっていくと考えられています。就業者の3割が東京で勤め、晩婚化が進む今、退去する理由がないという現状があります。あえて退去するなら、部屋のグレードを上げるということが理由になります。そういった意味では、高級賃貸の物件は、退去する理由があまりないので入居期間が伸びるという結果になっています。一昔前のように、結婚して子どもを持たなくてはいけないという固定観念も薄れ、人々の価値観は多様化し変化してきました。現代では、家族を持つ、あるいはシングルを貫くなど、個々が生き方を自由に選べる時代になったのです。単身女性の同割合は、男性ほど急激な上昇はみられませんが、50代女性に占める単身世帯の割合の推移をみると、 85年 7%、2005年8%であり、2030年には15%になると予想され、女性においても単身世帯化は進んでいます。では、なぜ単身世帯は増加していくのか。50代とそれより若い年齢階層で単身世帯が増加していく最大の要因は未婚化の進展で、ますます加速すると考えられています。年齢階層別に未婚率の推移をみると、どの年齢階層も未婚率は大きく上昇しています。特に50歳で一度も結婚をしたことのない生涯未婚率は、男性が85年まで1～3%台で推移した後、90年に5.6%となり、2005年には16.0%となりました。今後生涯未婚率はさらに高まっていき、2030年には、男性の生涯未婚率は29.5%、女性は22.5%になることが見込まれています。 90年代以降、結婚や世帯形成に対する価値観の変化は著しく、その傾向は今後も続くとみられています。加えて、昔のように離婚への抵抗がなくなってきたことから、離婚も増えており、いわゆるシングルアゲインが増加したことも単独世帯が増える要因となっています。不動産投資・マンション経営には興味があっても、将来、人口が減るから不安だという声をよく聞きます。確かに日本全体で見ると、少子化により人口は減少する傾向にあります。しかし、それは日本国内のすべての地域には当てはまりません。また、3人世帯以上は減少しますが、それ以上にシングル、2人世帯が増加すると見られており、核家族化や単身化はますます進みマンションのニーズは上昇すると予測されています。戸建からマンションへ、100㎡以上のファミリーからよりコンパクトなマンションへと立替も進んでいます。特に都心部は、容積率の緩和から戸建からマンションへの立替も多く、同じ土地面積でも建物が高くなった分より多くの人が住むことができるようになりました。これらの背景を踏まえて、東京は人口が増加する都市であることをご説明したいと思います。不動産投資の中で比較的始めやすいのがマンション経営です。空室さえださなければローリスクな投資です。空室対策としては、人口の多い場所の不動産物件を選ぶのがベストです。もう一つは、これから人口が増える場所で行うことも重要です。では、世界で人口が第１位の都市はどこでしょうか？それは、東京で3570万人です。したがって、国内でマンション経営に最適なのは最も人口が多い東京ということになります。ここに世界的な人口の動向についてわかるランキングがあります。 2025年の人口予想について、世界的な経営コンサルティング会社ブーズ・アンド・カンパニーが分析しているので見てみましょう。 2025年の人口予想で第１位は現在と同じ東京で3640万人。2位がムンバイ、3位がデリー、ニューヨークは7位、北京は15位、大阪、神戸は22位でした。この小さな日本の国土にある東京に、多くの人が住んでいることがわかります。この調査は人口一千万人以上の世界のメガシティを対象にしています。少子化などで、人口減少が懸念される日本において、東京はその心配が不要であると予測されます。同時に30位以内にランクインしている大阪も東京と同じで人口減少の要素は少ないと見られています。しかしながら、東京の不動産投資の利回りは全世界で52位となっています。１位の台湾の利回りは、1％前後とバブル状態です。人口の伸びに対して、世界的に見れば利回りの高い東京の不動産に資金が流入してくるのは頷けます。また、合計特殊出生率は全国でも46位と低い数字ですが、東京は子供が減らないという結果も出ています。それは、流入して定住する方が多いからです。定住者の多さが、子供の数が減らない原因になっています。今後も大都市とその他という構造は、変わらないでしょう。東京都は年間輸送人員世界一であり、最先端の鉄道網を誇ります。世界の都市に暮らす人と比べても、都内ではマイカーを持たない人、車の免許を持たない人も多いのではないでしょうか。電車や徒歩でも不便を感じないという特徴があります。さらに治安の良さというメリットがあります。イギリスの新聞エコノミストが治安の良い国＆都市ランキングで、世界で最も安全な都市に東京を選びました。エコノミストインテリジェンスユニットが世界の５０主要都市を4つのカテゴリを元に分析したものです。ちなみに3位は大阪府です。東京都は、デジタルセキュリティー部門で第1位、個人の安全レベルは第5位にランクイン。地震の多い国でありながら、インフラストラクチャーの安全レベルでも第5位という結果になりました。医療やセキュリティという、安心できる側面は暮らしには必須です。東京がマンション経営に最適な都市であるということがこういったデータからも読み取れます。また、どんなに便利でも銃社会の中で恐怖におびえながら生活するという窮屈さが無い点が外国人にも好評です。外国人は、夜中に１人で歩いている光景を信じられないと言います。それも含めて利便性の良さということなのでしょう。東京都の魅力は他にもあります。世界の食事が味わえる国際色豊かな国であることも要因のひとつです。世界の美味しいレストランを紹介するミシュランガイドの星の数も世界１位でした。都市でありながら、少し足を伸ばせば箱根など自然豊かな温泉地にも行けます。最先端のインフラが整い、便利で安全な都市、東京。東京の住みやすさは、世界に誇れることなのです。 2025年になっても人口が増え続ける理由は、これだけではありません。超高齢化社会と言われている昨今、日本はどの国よりも先に超高齢化社会を迎えました。医療、介護の側面、また減少していく若い世代が支える経済や年金問題等、課題を抱えながらも整備されていくことで、超高齢化社会のひとつのモデルケースとして日本から世界に情報発信することも可能です。マンション経営に関係のあるまちづくりに関して掘り下げてみていきたいと思います。都心部は、建物の集積したエリアになっているため、上に伸ばすしか有効活用のしようがありません。建物を上に伸ばすための容積率の緩和を特区エリアに限定して容認するという戦略が行われております。一方、現在の東京のオフィス事情としましては、世界水準のワンフロアの大きい建物が不足していることが問題になっております。しかし、区画が細かく分けられている都心部では、ワンフロアを広げることは非常に難しいことと言えます。そうなりますと道路の使っていない部分を有効活用するしかありません。道路の上部のスペースを上手く活用する事で大きな建物を建てることができます。それを可能にするための戦略が、道路占用基準の緩和です。道路の使い方を変えることでスペースを有効活用する事ができます。アベノミクスの成長戦略はこれを可能にしました。ワンルームマンションなどの賃貸住宅をウィークリーマンション・マンスリーマンションのように外国人に貸すことが可能になります。つまり、ここ以外の場所でありますと賃貸住宅以外の使い方がかけられてしまいますので、上記のエリアに関しては、非常にメリットがある政策になります。具体的には下の図のエリアが入ります。このエリアに入ったところと入っていないところとでは土地の使い道に大きな差がつくため、旅行業法の特例のエリアに入ったところは、賃料が上がりやすくなったり、売りやすくなる可能性があります。これから上がるエリアを見分けるには、こういった一つの政策がきっかけになったりします。自分が得できるようにニュースをしっかり見ていただければと思います。マンション経営をするのであれば、急速に進む人口減少などによって特定の企業や大学に入居者を頼らざるをえない地方の都市部に比べ、潜在的な入居者数が圧倒的に多く、今後も人口の減少幅が少ないという理由などから首都圏の都市部がおすすめですとお話ししました。では、首都圏の都市部であれば、どのような物件であっても構わないのかと言えば、そうではありません。首都圏の都市部というだけで潜在的な入居者が多いのは事実ですが、その分、競争相手も多いからです。数多い競争相手の中から自分の物件を選択してもらうには、立地以外に設備やデザインが大きく関わってきます。そしてそのポイントは、女性に好かれることを第一とすることです。なぜなら、マンションは男性よりも女性の入居者の方が多いからです。一般的に男性は賃料の安さを重視し、駅や繁華街からやや離れたアパートなどに入居することが多いという特徴があります。これに対して女性が物件を選ぶ際には、セキュリティ面や物件の清潔さ、雰囲気などを重視します。最近では、情報網インフラの発達も目覚ましく、休日は家で過ごす若者も多く部屋の設備にこだわる傾向は強くなっています。つまり、競争相手の多い首都圏都市部のマンションでより入居率を上げるには、セキュリティはもちろん、内装、設備が女性に好かれるものである必要があります。マンションの入居者という観点だけで見れば、男性よりも女性の方が多いですが、単身者、独り暮らしという観点で見れば、むしろ男性の方が多いでしょう。であれば男性をターゲットにしても良いのではと思われるかもしれません。確かに場所の選択さえ間違えなければ、アパートであっても安定した家賃収入を得ることは不可能ではありません。それにも関わらず、私がワンルームマンションをおすすめするのには、それなりの理由があります。それは、ワンルームマンションがアパートに比べてリスクが低く、中長期的に安定した家賃収入が見込めるからです。例えば、一般的に入居率が高い駅徒歩10分以内の物件を購入する場合、首都圏都市部では土地価格がかなりの金額になってしまいます。となれば、中古アパートを1棟丸ごと購入となりますが、これは金額的にも分散投資ができないという意味でも大変リスクが高くなります。中古アパートを購入した場合、建物の管理にもコストがかかります。維持管理コストが多くてメリットも享受できません。アパートを購入して、もし一部屋でも火災が起きた場合、また地震が起こった場合などは一気に1棟丸ごと失う可能性が高くなります。であれば、アパート一棟丸ごと購入する資金でマンションを複数購入した方が、万が一の際のリスクを抑えることが可能です。また、マンションとアパートを比べた場合に入居者からみた使い勝手がかなり異なります。アパートにあってマンションに無い特有の問題は、騒音問題です。構造上の違いから木造は、騒音問題が付きまといます。そして、災害時の安全性の面を考えてもマンションの方が安心できます。そして、アパートの場合、入居者に敬遠されがちな１階の部屋を必ず抱えることになります。別の側面では、マンションは共用部の清掃は週３回実施し、ごみも専用の保管部屋に捨てればよいという清潔な環境がありますが、アパートは共用部分の清掃費がかさむのでそこまでの頻度ではできません。そのようなアパートにあってマンションに無い特有な入居者から嫌われるポイントがあるので購入の際には注意が必要です。女性目線ということで、物件を選ぶ際には築古マンションではなく、新築、もしくは築浅のマンションであることが重要です。なぜならここ数年に建設されたマンションが設備や技術の面で、ほぼ最高の水準に達しているからです。これは長年、この業界でマンションを販売してきたプロとしての実感です。特に2000年以降のマンションは、入居者に選ばれることを基準に設計されています。業界の努力が入居者のニーズを的確につかむという結果になりました。その代表的な例がセキュリティ面です。防犯カメラ、宅配ボックス、オートロックのエントランス、モニター付きドアホンなど最近のマンションでは、どれもほぼ標準装備となっています。逆に言えば女性をターゲットとした場合、これらの装備があって初めて、競合相手と比較対象にしてもらえるというほど、重要で基本的な装備です。これらの装備については、築古のマンションも、費用はかかるが後からつければ良いという単純な問題では解決できない場合があります。エントランスをオートロックのものに改築するにも、古い設計のため構造上の問題でそもそも改築ができないといったケースもあるからです。最近のマンションでは、基本的にほぼ最初からインターネットは無料です。また将来的に新しい通信方式が現れることも想定し、壁内ケーブル用の配管などもあらかじめ準備してあるため、後々になって追加で工事を行うといったことがありません。インターネットが一般的になる20年以上前に建てられた物件では、インターネット用の配管すらないことも珍しくありません。となれば、新たに壁に穴を開けて工事をするといったことが必要になり、オーナー様に余計な費用がかかってしまうことになります。築古のマンションであっても、良い物件を選び、上手くリフォームなどができれば必ずしも失敗するわけではありません。しかし特にこれから不動産投資を始めるといった方であれば、やはりよりリスクが低い新築、築浅のマンションの方をおすすめします。不動産投資をしようという方であれば、デザイナーズマンションという言葉はご存じだと思います。そして女性目線を重視するということであれば、このデザイナーズマンションを選べばいいのではないかとお考えにもなるでしょう。しかし、私はそういった物件をあまりおすすめはいたしません。それにはいくつかの理由があります。まず、ワンルームマンションに入居する人の平均年齢は、大学に入学する10代後半から30代ぐらいまでの若い層が中心となります。デザイナーズマンションは、同様の条件の物件と比べ、設備やデザインに凝るため多少家賃も割高になります。月額数千円程度とはいえ、特に大学生にとっては、その数千円のために他の物件を選択するといった可能性も高くなります。つまり、それだけ空室期間が長引くリスクもあるということになるのです。またデザインには流行があるため、今、人気のあるデザインだったとしても5年後、10年後にもその人気を保っているということはほとんどありません。仮に2～3年の間だけ通常のマンションよりも多少高い家賃収入を得られたとしても、中長期的に安定した家賃収入を得ることは難しいというのが、デザイナーズマンションの大きなデメリットです。マンション経営のポイントは、流行り廃りの無い定番のデザインであることが、時代を超えた万人に愛されるマンションになるということです。不動産投資の本来の目的である、中長期に渡って安定した家賃収入を得るといった意味では、デザイナーズマンションよりもセキュリティを万全にし、シャワー付きトイレ、クローゼットといった、本当に入居者に求められている設備にお金を掛けた方が、入居率もずっと高くなります。景気が回復傾向にあるため、特に都市部においては地価が上昇することが予測されています。少子高齢化、晩婚化、核家族化に伴い、都市部においては単身世帯が増え、ワンルームマンションのニーズは今後も高まる見込みです。ワンルームマンション経営に適した物件は、人気エリアで今後地域の発展が見込まれる場所、オーナー様ご自身も住んでみたいと思うような間取りや設備のある部屋を選んでください。利回りを重要視し、自分が住まないからという理由で購入し、長期間の空室で悩んでいるオーナー様からの相談も非常に多くなっています。まずは、自分が住んでも良いという物件を選ぶことが重要です。特に住宅性能表示制度に基づいた設計性能評価や建設性能評価がついた物件は、資産価値が高くなります。オーナー様ご自身もマンション管理に積極的に関わり、建物の維持管理に努め、物件の資産価値を落とさないようにするのも大切です。ワンルームマンション経営の物件選びで大切なことは、現状の形に投資するのではなく、その物件の将来性を見極めることです。ワンルームマンションの収益には、売却利益と家賃収入の2種類があります。バブル全盛期の売却利益を優先した経営方法は終わり、現在では好立地の値下がりがしにくい物件を長期に所有して、そこから得られる家賃収入で収益を上げる経営にシフトしつつあります。家賃収入を主の収入にし、同時に売却益を狙える物件を購入することが好ましいです。ここ数年は低金利の時代が続いており、金融機関から借り入れをして物件を購入し不動産経営をする人が増えています。 10年前の金利水準から比べて、融資金利で１％ほど下がっていますので、この低金利の時期を狙うことも重要です。ワンルームマンションを必要とする単身世帯は、都心部に集中しています。東京都が国勢調査の資料から予測・作成した東京都世帯数の予測によると、2005年度実施の国勢調査では、都内の単身世帯の割合は42％で、その後も上昇すると予想されており、平成32年度には平成22年度からさらに、8.2％世帯数が増加する見込みです。単身世帯の増加は、若年層のライフスタイルが変化し、未婚率や離婚率の増加したことが原因の1つと考えられています。今後、資金力のある独身女性の人数がさらに増えて、自分が住むのに快適な品質の高いワンルームマンションを求めることも予想できます。また、単身赴任の増加によりワンルームマンションをウィークリーマンションの代わりに利用される例も増えてきました。ライフスタイルの変化によりワンルームマンション自体の使い方も変わってきました。都心部のワンルームマンションの家賃動向を見ると、バブル崩壊後、土地や株価、マンション価格などが下がったのにもかかわらず、賃料は新築で8～9万円台、中古でも７万円台後半～９万円台と安定しています。都心部においては、単身世帯が増えていても住まいは賃貸で構わないと考える人が多いということがよくわかります。ライフスタイルの多様化により、終の棲家を持たないという賃貸派の方も増えました。そういった方は、利便性の良い都市部にすむことが多いのも特徴です。国土交通省が発表した平成27年度地価公示によると、1992年から2006年までの期間、東京都では地下の下落が続きましたが2007年と2008年では上昇、その後2013年まで再び下落したものの、2014年、2015年は上昇しています。この間、地方の地価は下落が続きましたが、大阪圏や名古屋圏では東京都と同様の地価の上昇がみられました。安倍政権の経済政策が功を奏して景気が回復傾向にあり、オリンピック効果も加わって、都市部の地価上昇が今後も見込まれています。さらに相続に有利な区分所有マンションの需要も見込まれています。東京都内においては、ワンルームマンションのニーズの高まりと地価上昇によるワンルームマンション価格の値上がりが予想されています。国土交通省では、市街地の整備を推進するために都市再生緊急整備地域を全国に62地域指定しました。その指定地域面積の34％以上を東京都が占めています。国土交通省では、さらに駅周辺の商業地域や再開発地域においては土地を有効活用する目的で建物の容積率の拡大を図っています。限られた土地を有効活用するには、上に建物を伸ばす必要性があり、建物の高層化が予想されます。この政策は、その地域内におけるワンルームマンションの資産価値上昇およびその維持に大きく貢献することになります。ワンルームのニーズは都市部に多いのですが、その都市地域ではまだ鉄道などのインフラは発展途上にあります。新線や新駅の計画が発表されれば、それまで陸の孤島と思われていた場所が、あっという間に人気エリアに変わってしまうことも珍しくありません。また東京スカイツリーのような施設が誕生することで、人が集まり経済効果が高まって周辺地域の資産価値が上昇することもあります。 2020年の東京オリンピック開催後、周辺地域は、施設が転用され利便性がよくなることも予想されます。そして海外から多数の企業の要人が参加するような国際会議や企業の会合が次々と開催されれば、それに伴い参加者の宿泊施設が必要になりホテル建設が加速します。国際クラスの収益力の高いホテルができれば、周辺の不動産価格も上昇します。これらは東京都内における物件選びの一例ですが、国内の他の地域でも同じような事例は数多くあります。日頃から開発計画などの情報を収集しておきましょう。そのような情報は、公開されていることも多く、いち早く動きをおこすことで有利な条件で購入できることも忘れないでおきましょう。該当物件は工事中または居住中でも現地を訪れて、周辺の環境や最寄り駅までのアクセスなども必ず確認しましょう。また、入居する方が帰宅する夜の様子を見ることも大事です。昼と夜では、街の様子も随分変わります。昼の姿と夜の姿を両方確認することが必要です。ワンルームマンション経営を取り巻く状況や、人気物件の特徴および周辺地域の環境といった要因は、ワンルームマンション経営成功のカギとなりますが、成功のポイントはそれだけではありません。法律ではマンションの管理は、区分所有者で管理組合を結成し行うと定められています。エレベーターや廊下、階段といった共有部分の清掃や設備の点検などが該当しますが、実際にはマンションのオーナー様がするのではなく、管理組合が管理費用を払って管理会社に委託する形で行うのが一般的です。

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