マンション投資とは、マンションを購入し、住まいを探す人に貸し出して、家賃収入を得ながら投資資金を回収していく投資手法です。
マンションは鉄筋コンクリート造となるため、木造の戸建てやアパートよりも建物部の価格が高くなるものの、防音性や断熱性、耐震性などの居住性能に優れているのが特徴です。
設備面も充実しており、ほとんどのマンションにはエレベーターが設置されていますが、維持費用もかかりやすい側面もあります。
また、マンションはアパート等の木造物件よりも法定耐用年数が長く設定されています。例えば、木造物件は22年、重量鉄骨造物件は34年、そしてRC造物件は47年となります。
法定耐用年数を過ぎると建物が使えなくなるわけではありませんが、金融機関の担保評価では法定耐用年数の残りの年数が重視される傾向にあり、建物の資産価値を試算する目安として使われることもあります。
新築マンションは新しく建てられたばかりのマンションなので、外観もキレイで設備も最新のものが揃っています。そのため、築年数が経過したマンションよりも賃貸需要が多く、入居率を維持しやすいのが新築の強みです。
新築マンションは金融機関から担保価値を高く評価してもらえることから、不動産投資ローンの融資審査に通りやすいメリットがあります。
また、入居率を維持しやすく、中古マンションと比較して返済が滞るリスクも低いことから、利用者の属性によってはフルローンで組める場合もあります。
新築マンションは建てられたばかりなので躯体や外観、設備が新しく、築後10年程度までは修繕費用もそれほど発生しません。
また、新築物件には10年間の瑕疵担保責任が設定されるので、問題があったとしてもオーナー側で修理費用を支払う必要がありません。このように中古物件と比べて物件維持のためのコストが安いのも新築マンションの大きなメリットです。
築年数が経過した中古マンションは建物が古くなり、価格は相場に沿って決められます。売主の希望価格にもよりますが、規模や立地条件が同程度の新築マンションと比較して、中古マンションの価格は下落する傾向にあります。
中古マンションは、新築マンションよりも価格が安いため、表面利回りは高めとなります。都心の新築マンションにおける利回りは平均3〜5%程度ですが、中古マンションの場合、6%以上の利回りを期待できる物件も見られます。
中古マンションは経年劣化により外観や内装の劣化が進んでいることがあります。また、デザインや設備も古いため、入居需要にも少なからず影響してきます。
しかし、リフォームやリノベーションを行うことで、入居率の維持を図れることがあります。費用はかかるものの、中古マンションでも新築マンションに劣らない美観や設備を備えることができれば、入居需要や家賃を維持できる可能性があります。
新築か中古かのマンション選びでは、デメリットもしっかりと把握しておくことが大切です。以下、それぞれ確認していきましょう。
新築マンションの販売価格は建築会社の利益分も反映されているため高めです。例えば、ワンループタイプの中古マンションでは数百万円で購入でき物件もみられますが、新築の場合、少なくとも2,000〜3,000万円程度はかかります。
金融機関の融資が利用できずまとまった資金を用意できない人にとっては、新築マンションを購入するという選択肢自体が最初から外れることもあります。
新築マンションではフルローンが検討できる点はメリットとなりますが、毎月の返済負担が大きくなる点には注意が必要です。
例えば、2,500万円のマンションを35年間、金利2%のフルローンで融資を受けたとしてシミュレーションすると、毎月の返済額は82,815円となります（ボーナス返済・繰上返済なし）。
新築のうちは家賃が10万円ほどあり、空室や修繕が発生しなければキャッシュフローを確保することができますが、賃料は築年数の経過で徐々に下落する傾向にあります。そのうえマンション経営での管理費や修繕費などの経費や空室率も年々悪化していくことになります。
そのため、仮に35年ローンの融資を受けたとしても、返済負担が大きいと毎月の家賃収入よりもローン返済金額のほうが大きくなる「持ち出し」が発生するリスクが高まります。マンション投資は長期の運用になるため、返済計画は慎重に立てることが大切です。
中古マンションは、新築マンションと違って築10年や20年など一定の期間が経過したマンションです。新築マンションと比べた場合、性能面で劣ってしまう面もあります。
最新設備が整った物件に住みたい、キレイでおしゃれなマンションに住みたいという入居希望者の需要を獲得できず、購入前に想定していた入居率を保てない可能性があります。
中古マンションの設備は古いため頻繁なメンテナンスが必要となり、新築よりも高額になる傾向にあります。
マンションは基本的に10年や15年など一定の期間を経過するごとに、大規模修繕を行います。その積立費や修繕費は年々増加していく傾向にあるため、積立修繕費の金額が大きくなっていくことを念頭において、ローン返済計画を立てる必要があります。
価格が相場よりも安いマンションの中には、空室率が高く、管理が行き届いていない物件も見られます。
中古マンションを購入する時には、価格面だけではなく全体的な入居率、管理組合の稼働状態、積立修繕費の集まり方までしっかりとチェックしておく必要があります。
■駐車場 ―
■バイク置場 有
■駐輪場 有/無料
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■設 計 株式会社三木組一級建築士事務所
■施 工 株式会社三木組
■管理形式 巡回管理
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■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット 不可
■楽 器 不可
■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1DK（25.10㎡～29.26㎡）
※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。